注文住宅のローン購入

注文住宅を考えた際に、多くの方を悩ませるのが費用の問題。ここでは、注文住宅をローンで建てる場合の注意点と注目すべきポイントをまとめました。

注文住宅のローンを考える前に知っておくべき基礎知識

すでに完成された住宅を購入する場合とは、大きく異なる注文住宅。請負契約時や着工時、中間費用など、支払いのタイミングが多くなるのが特徴です。

さらに、多くの場合は土地購入も伴うため、住宅ローンを組む場合には、数々の注意しなければいけない点が存在します。

まずは、土地を取得して購入する場合に必要となる費用を理解しましょう。

【土地の売買にかかる費用】

①土地の売買契約…手付金

②決済…購入した土地の残金（土地代から手付金を差し引いた額）および登記費用など

【住宅の設計～施工～竣工までにかかる費用】

③建築設計費用…建築・設計事務所を使った場合

④工事の請負契約…契約金のうちの約2割

⑤建物建築中…着工費用のうちの約2割

⑥建物建築中…中間費用のうちの約3割

⑦決済（建物竣工時）…建築費用の残金（建築総費用から契約金2割・着工費用2割・中間費用3割の支払った分を差し引いた額）および登記費用など

上記のように決済が2回、さらに建物建築中にも支払わなければならない費用が各々発生する点が大きなポイントとなります。竣工前には合計で約7割の建築費用を先に支払わなければなりません。

自己資金のみで決済費用・建築費用共にまかなえるのであれば問題はありませんが、大きな買い物となる注文住宅は、ローンを組んで…とお考えの方も多いと思います。

そこで重要となるのが、ローンの種類・サービス内容・融資可能となるタイミングを、今ある自己資金と照らし合わせてどう使うのか、という計画性。資金を土地代に注ぎ込んでしまい、ローンの融資も決済日までおりず、建築費用が払えない…という話も少なくはありません。

ローン選びで是非参考にしていただきたい、土地を買って家を建てるときの「住宅ローン・チェックポイント」を以下にまとめました。

土地購入の検討の段階から建物竣工までをイメージし、綿密に計画を立てることが大切です。

●チェックポイントその1：決済時や建築費用の支払い時に融資実行可能かどうか

原則として、一般的な住宅ローンは土地の決済と建物の決済時にのみ融資可能となります。そのため、正式な住宅ローンが融資されるまでは、フラット35に代表される「つなぎ融資」を利用することが注文住宅においては基本となっています。

ただし、民間ローンの中には支払いのタイミングに合わせた融資が可能な場合もあるため、確認が必要となります。

●チェックポイントその2：ローン申し込み時に「工事請負契約書」が必要か

住宅ローンは土地と建物を担保に融資するため、土地を購入する時点で申し込まなければいけないものがほとんど。そのため、土地と住宅で別のローンを組むことはできませんし、決められた期間内での着工が条件になることはもちろん、その証明のため「工事請負契約書」が必要とされる場合も多く存在します。

そのため、土地購入の際には建築計画や費用を明確にしている必要があり、注意が必要となります。

●チェックポイントその3：借入費用を確認する

高額な借入額となる住宅ローン。それにかかる費用も、最終的には巨額となってしまうケースも少なくありません。チェックすべき借入費用は手数料、保証料、団体信用生命保険料の3つとなります。

• 手数料
  ローンを借りる際に支払う手数料は、一定額の「定額タイプ」と借入額の一定割合となる「定率タイプ」の2つ。定率タイプの方が手数料がかかりますが低金利であるため、ご自身の自己資金などと照らし合わせて考える必要があります。

• 保証料
  ローンの返済ができなくなってしまった場合のために、保証会社に支払う費用。返済期間と金利によって変わるため、こちらもチェックすべき借入費用となります。

• 団体信用生命保険料
  契約者が返済途中で亡くなってしまった場合、以降の返済が免除となる保険になります。フラット35においては任意加入となっているため注意が必要。民間ローンでは加入が義務付けられていますが、金利に保険料が含まれているため、特別な支払いはありません。

●チェックポイントその4：借りた後のサービス

住宅ローンは何十年と続くもの。返済期間内で利用できるサービスをチェックすることも、ローン選びにおいて重要なポイントのひとつです。

例えば、団体信用生命保険には多くの場合オプションが付いており、病気などで仕事ができなくなった場合に返済が減額になる任意保証サービスが付いています。また、繰り上げ返済サービスは、返済期間の短縮に大きな影響を与えますが、同時に金利があがる場合もあるので、十分な下調べと計画的な返済が重要となります。

他にも、ATMの時間外手数料無料サービスや子供の教育ローンの金利下げなど、住宅購入には直接結びつかないようなサービスを展開するローンもあるため、十分に調べた上でローン選びの参考にしてください。